부동산 규제효과 실체(토지거래허가제, 거래량 급감)

 

서울 주요 지역에 대한 토지거래허가제 확대 지정이 시행된 지 시간이 제법 지났습니다. 이번 규제는 과열 양상을 보이던 부동산 시장을 진정시키려는 목적이었지만, 그 효과는 예상보다 훨씬 극적으로 나타났습니다. 특히 서초구, 강남3구, 용산구 등 핵심 지역에서는 거래량이 급격히 줄어드는 ‘거래절벽’ 현상이 뚜렷하게 나타나며 부동산 시장 전반에 적지 않은 충격을 주고 있습니다. 이번 글에서는 토지거래허가제 확대 지정 이후 실제 시장에 미친 영향을 구체적으로 분석해보겠습니다.

토지거래허가제란 무엇인가?

토지거래허가제는 특정 지역의 토지나 부동산을 매매할 때 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야만 거래가 성립하는 제도입니다. 주로 투기과열지구나 개발호재가 있는 지역에 적용되며, 시장의 과열을 막고 실수요자 중심의 거래를 유도하기 위한 정책입니다. 이번 2024년 확대 지정은 서울 주요 지역을 중심으로 이루어졌으며, 특히 서초구와 강남구, 송파구, 용산구가 대표적인 대상이 되었습니다. 허가를 받기 위해서는 실제 거주 목적임을 증명하거나 사업계획을 제출해야 하며, 일정 기간 동안 실거주 및 실사용 의무가 부여됩니다. 이러한 절차가 까다롭고 복잡하여 투자 목적의 거래는 사실상 매우 어려워졌습니다. 그 결과 매수자와 매도자 모두 거래에 소극적이 되어 시장 자체가 급격히 얼어붙게 된 것입니다. 정책 도입 초기에는 효과에 대한 다양한 의견이 있었지만, 한 달이 지난 현재, 토지거래허가제가 거래량 급감에 직결된다는 사실이 수치로 명확히 드러나고 있습니다. 더 나아가, 토지거래허가제는 거래 상대방에 대한 심사 과정이 필수적이기 때문에 거래 시간이 길어지고, 불확실성이 커지면서 투자자들뿐 아니라 실수요자들조차 주저하는 경우가 많아졌습니다. 또한 허가를 받지 않고 거래할 경우 계약이 무효화될 수 있다는 부담감이 작용하여, 거래 시장의 위축이 더욱 가속화되고 있습니다. 이로 인해 토지나 부동산 자산을 통해 유동성을 확보하려던 수요자들마저 시장에서 이탈하는 사례가 늘고 있으며, 장기적으로는 지역 개발사업에도 부정적 영향이 불가피할 전망입니다.

서초구·강남3구·용산구 거래량 급감 현황

토지거래허가제 시행 한 달 후, 서초구의 부동산 거래량은 고작 3건에 불과했습니다. 강남구, 송파구, 용산구 역시 상황은 다르지 않았습니다. 거래량 자체가 거의 ‘제로’에 수렴하는 거래절벽 현상이 나타났습니다. 특히 강남3구는 서울 부동산 시장을 견인해오던 대표적인 지역으로, 이번 거래량 급감은 시장 전반에 심각한 파급효과를 미치고 있습니다. 전문가들은 이번 거래 절벽 현상이 단순한 일시적 현상이 아니라 규제 장기화로 이어질 경우 매물 잠김과 가격 경직성 심화로 연결될 가능성도 경고하고 있습니다. 매도자는 거래 성사 자체가 어려워진 상황에서 가격을 쉽게 내리기 어렵고, 매수자는 허가 요건 충족에 부담을 느끼며 관망세를 유지하고 있습니다. 결과적으로 수급 불균형이 심화되고, 부동산 시장 전체의 유동성이 급격히 낮아지는 현상이 지속될 전망입니다. 한편, 거래 절벽은 단순히 거래량 감소에 그치지 않고 세수 감소로 이어질 위험도 있습니다. 양도세와 취득세 수입이 줄어들어 지자체 재정 운용에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 신규 주택 공급 프로젝트나 재개발·재건축 사업 추진에도 악영향을 미칠 가능성이 높습니다. 이러한 상황이 장기화될 경우, 기존 부동산 자산 보유자 중심의 시장 경직성이 심화되어 사회 전반적인 부동산 불균형 문제가 더욱 악화될 우려가 제기되고 있습니다. 결국 부동산 거래 감소는 단순히 가격 안정 효과만을 가져오는 것이 아니라, 전반적인 도시 활성화에도 치명적인 제약 요소로 작용할 수 있다는 점에서 세심한 접근이 필요합니다.

부동산 시장에 미치는 장기적 영향

토지거래허가제의 장기적 효과는 단순한 거래 감소를 넘어 시장 구조 자체를 변화시킬 수 있습니다. 우선 투자 수요가 억제되면서 실수요자 중심의 거래가 활성화되는 긍정적 효과가 기대됩니다. 하지만 동시에 부동산 시장의 경직성 심화, 신규 분양시장 침체, 지역 간 양극화 심화 등 부정적 부작용도 무시할 수 없습니다. 특히 규제가 장기화되면 매물 품귀현상이 심화되어 기존 주택 가격이 오히려 상승할 수 있다는 우려도 제기됩니다. 용산구와 강남3구처럼 개발 호재가 많은 지역은 여전히 매수 대기 수요가 존재하기 때문에 규제 해제 시점에 다시 급등 가능성도 있습니다. 따라서 정부는 토지거래허가제의 효과를 면밀히 모니터링하고, 시장 상황에 맞는 유연한 정책 조정이 필수적입니다. 또한 실수요자 보호를 위한 추가적인 금융 지원책이나 거래 활성화를 위한 보완 대책 마련도 시급히 추진되어야 합니다. 특히 금융권에서는 실수요자에 대한 대출 규제를 완화하거나, 중도금 대출 보증 지원 등 다양한 유연한 금융 프로그램을 도입할 필요가 있습니다. 동시에 지역별 맞춤형 부동산 정책이 필요합니다. 예를 들어, 과도한 규제가 오히려 시장을 왜곡시키는 지역에 대해서는 규제 완화를 검토하고, 투기 우려가 높은 지역에는 보다 세밀하고 차등화된 규제를 적용하는 식입니다. 이를 통해 부동산 시장의 건강성을 유지하면서도 실수요자 중심의 안정적인 거래를 유도할 수 있어야 할 것입니다. 무엇보다 중요한 것은 시장의 신뢰를 회복하는 일이며, 정책의 일관성과 투명성 확보가 장기적인 시장 안정의 핵심 요인입니다.

결론 : 토지거래허가제를 장기적으로 대비하는 자세 필요

토지거래허가제 확대 지정은 단기간에 부동산 시장에 강력한 영향을 미쳤습니다. 거래량 급감과 거래절벽이라는 뚜렷한 결과는 규제 정책이 시장을 얼마나 민감하게 변화시킬 수 있는지를 보여주었습니다. 하지만 이러한 규제가 항상 긍정적인 결과만을 초래하는 것은 아닙니다. 과도한 거래 위축은 지역 경제에도 악영향을 줄 수 있으며, 주택 가격의 경직성과 실수요자 부담 증가라는 부작용을 유발할 가능성도 있습니다. 따라서 정부는 규제 시행 이후에도 시장 상황을 면밀히 모니터링하고, 필요시 신속하게 보완 대책을 마련해야 합니다. 시장 상황이 예상과 다르게 전개될 경우, 유연한 정책 수정과 보완이 불가피합니다. 향후 부동산 시장의 안정화를 위해서는 단기적인 거래량 감소에 일희일비하기보다, 장기적인 시장 체질 개선에 초점을 맞추어야 할 것입니다. 특히 실수요자 중심의 거래 활성화를 유도하는 동시에, 지역별 특성에 맞는 맞춤형 정책 조합을 통해 시장 왜곡을 최소화하는 노력이 필요합니다. 지속적인 관심과 참여를 통해 변화하는 부동산 시장에 능동적으로 대응해 나가야 할 때입니다.